Nội dung chính
Hộ dân muốn chuyển đổi đất lên thổ cư tại Bình Dương (cũ) sẽ chịu áp lực tài chính lớn nhất khi bảng giá đất mới của TP HCM dự kiến áp dụng từ đầu năm 2026, trong khi doanh nghiệp bất động sản ít bị ảnh hưởng.
Bảng giá đất mới TP HCM: Tổng quan và mục tiêu
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đang thu thập ý kiến công chúng về dự thảo bảng giá đất, dự kiến có hiệu lực từ 2026. Mục tiêu chính là đưa mức giá gần hơn với thị trường, giảm hiện tượng “hai giá” và tạo môi trường đầu tư công bằng.
Theo dự thảo, khu vực trung tâm TP HCM trước sáp nhập sẽ tăng tối đa 1,56 lần, trong khi khu vực Bình Dương (cũ) có mức tăng lên đến 8 lần và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) khoảng 3,78 lần.
Những nhóm chịu áp lực cao nhất
- Hộ dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Bình Dương (cũ): giá mới có thể tăng gấp 8 lần, làm tăng chi phí thuế chuyển đổi và lệ phí sử dụng đất.
- Nhóm tái định cư và các trường hợp giao đất không qua đấu giá: cũng sẽ chịu tác động khi giá thị trường được dùng làm chuẩn tính tiền sử dụng đất.
- Người đang tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng: sẽ phải trả thêm chi phí do mức giá mới.
Ngược lại, các khu vực TP HCM cũ như Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh hầu như giữ nguyên giá, chỉ tăng 50‑70% đối với đất nông nghiệp, giúp người dân giảm bớt gánh nặng.
Tác động đến doanh nghiệp bất động sản
Doanh nghiệp bất động sản được Sở đánh giá là không chịu ảnh hưởng trực tiếp vì giá tính tiền sử dụng đất cho dự án thương mại vẫn dựa trên phương pháp thặng dư, tách rời khỏi bảng giá mới.
Doanh nghiệp sản xuất, thương mại, dịch vụ cũng sẽ không gặp tăng chi phí đáng kể trong năm tới; chỉ có thể chịu áp lực gián tiếp qua các khoản thuế và lệ phí sau 2026.
Ý kiến chuyên gia và dự báo thị trường
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng bảng giá mới sẽ tạo tính công bằng cho các nhóm được đền bù, nhưng sẽ làm tăng chi phí thuế cho những hộ sở hữu đất nông nghiệp muốn chuyển sang thổ cư. Ông đưa ví dụ tại Cần Giờ: một lô đất 230 m² trước đây phải nộp thuế chuyển đổi khoảng 185 triệu đồng; với bảng giá mới, con số này sẽ lên tới 2,25 tỷ đồng – gấp 12 lần.
VARS IRE (Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam) nhận định rằng chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất sẽ tăng, làm chậm tiến độ dự án của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đồng thời đẩy nguồn cung nhà ở sang phân khúc cao cấp.
Kết luận và lời khuyên
Bảng giá đất mới sẽ đánh đổi lợi ích công bằng với áp lực tài chính cho nhiều hộ dân, đặc biệt ở các khu vực trước sáp nhập như Bình Dương (cũ). Đối với doanh nghiệp, tác động là gián tiếp và phụ thuộc vào khả năng tài chính để thích nghi.
Đối với những hộ dân đang cân nhắc chuyển đổi đất, lời khuyên là nên chuẩn bị ngân sách dự phòng và xem xét các ưu đãi thuế hiện hành. Doanh nghiệp nên theo dõi các quy định thuế mới và cân nhắc điều chỉnh mô hình tài chính dự án để giảm thiểu rủi ro.
Phương Uyên
