Bất động sản hiện nay đang đối mặt với áp lực lãi suất cao hơn do ngân hàng không ưu tiên cho lĩnh vực này.

Ngân hàng không ưu tiên bất động sản: Nguyên nhân và hậu quả

Theo TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp, bất động sản không nằm trong danh sách ưu tiên vay vốn của hệ thống ngân hàng. Hệ quả là thị trường bất động sản phải chấp nhận mức lãi suất trung bình cao hơn so với các ngành khác.

Hậu quả trực tiếp

• Chi phí vay tăng khoảng 22% năm 2025, vượt mức tăng trung bình 18,5% của toàn hệ thống ngân hàng.
• Chi phí vay đầu tư bất động sản tăng 24%, trong khi vay mua, sửa nhà chỉ tăng 14‑15%.
• Doanh nghiệp phải cân nhắc lại mô hình tài chính, giảm bớt các dự án rủi ro cao.

Hệ số K và bảng giá đất: Rào cản cho dự án 2026

Tại diễn đàn VREF 2026, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT GP Invest nhấn mạnh vấn đề giá đất đang leo thang do Luật Đất đai 2024 đưa ra nguyên tắc định giá theo thị trường. Các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đã công bố bảng giá đất lên tới hơn 700 triệu đồng/m² và 600 triệu đồng/m² tương ứng.

Thiếu hệ số K

Hệ số K chưa được ban hành, khiến doanh nghiệp không biết chi phí đất sẽ tăng bao nhiêu. Thời gian từ khi công bố bảng giá đất đến khi áp dụng hệ số K có thể kéo dài tới 6 tháng, gây trì hoãn việc nộp tiền sử dụng đất và khởi công dự án.

Nghị quyết 254/2025/QH15: Giải pháp tháo gỡ

Ông Phan Đức Hiếu – Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội giải thích Nghị quyết 254 nhằm giảm bớt các vướng mắc trong thực thi Luật Đất đai.

Tiếp cận quỹ đất

Quyết định thu hồi phần đất còn lại khi dự án đã hoàn thành trên 75% diện tích và 75% số người sử dụng, cho phép nhà đầu tư tiếp tục triển khai.

Đấu giá và quy hoạch

Cho phép tổ chức đấu giá, đấu thầu chỉ cần có quy hoạch chung hoặc phân khu, bỏ yêu cầu quy hoạch chi tiết 1/500, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.

Áp dụng bảng giá đất đồng nhất

Thay thế việc áp dụng đồng thời bảng giá và giá đất cụ thể; doanh nghiệp có thể lựa chọn hình thức thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.

Đề xuất hình thức trả tiền thuê đất đa năm

Ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch VNREA đề xuất bổ sung phương án trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và xây dựng kế hoạch kinh doanh hợp lý. Đồng thời, cần cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với tiền thuê đã nộp, tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn.

Dự báo lãi suất vay bất động sản 2025‑2026

TS. Cấn Văn Lực dự báo tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng 22%, trong khi huy động vốn ngân hàng tăng 14,5%. Điều này buộc các ngân hàng phải điều chỉnh lãi suất lên mức mới, tạo ra “mặt bằng lãi suất” cao hơn cho toàn bộ thị trường bất động sản.

Phân khúc tiềm năng

Doanh nghiệp nên tập trung vào nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội và các sản phẩm phù hợp túi tiền, trong khi phân khúc cao cấp cần thận trọng do chi phí vay cao.

Định danh bất động sản: Hướng tới minh bạch và giảm đầu cơ

Bà Hoàng Thu Hằng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên định danh bất động sản bằng mã số duy nhất từ giai đoạn đất, dự án, công trình đến giao dịch.

Mã định danh này giúp cải cách thủ tục hành chính, minh bạch hoá thị trường, ngăn ngừa hiện tượng “hai giá” và hạn chế đầu cơ. Ngoài ra, môi giới cũng sẽ được định danh cá nhân, nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.

Bài học quốc tế

Ông Takayama Yasushi – Giám đốc Điều hành Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản chia sẻ, Nhật Bản đã xây dựng nhà ở xã hội dựa trên ba trụ cột: hỗ trợ tài chính với lãi suất thấp, thời hạn vay dài và điều tiết phân bố dân cư. Trải qua 25 năm, nước này đã giải quyết nhu cầu nhà ở cho hơn 4,2 triệu hộ, chứng tỏ tầm nhìn dài hạn và chính sách kiên định là yếu tố then chốt.

Với các giải pháp trên, thị trường bất động sản Việt Nam có thể giảm bớt áp lực tài chính, tăng tính minh bạch và tạo môi trường đầu tư ổn định hơn.

Hãy chia sẻ quan điểm của bạn về việc điều chỉnh lãi suất và chính sách đất đai trong phần bình luận bên dưới!

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa công bố hai phương án đề xuất áp dụng bảng giá đất, mở ra cơ hội cải cách cơ chế định giá bất động sản.

Bối cảnh và nhu cầu cải cách

Với Luật Đất đai hiện hành, bảng giá đất chỉ được dùng cho 11 trường hợp. Sự chênh lệch này gây khó khăn trong việc tính toán bồi thường, thuế và lệ phí, đặc biệt khi Nhà nước giao, cho thuê đất mà không qua đấu giá.

Phương án 1: Áp dụng đồng thời bảng giá và hệ số K cho 14 trường hợp

Đối tượng áp dụng

• Nhà nước giao, cho thuê đất không qua đấu giá.
• Giao đất cho dự án đầu tư khi không có đấu thầu.
• Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước.

Phương án này mở rộng từ 11 lên 14 trường hợp, cho phép tính giá trị quyền sử dụng đất và các khoản thuế liên quan một cách nhất quán.

Phương án 2: Tách riêng 9 trường hợp sử dụng bảng giá đất

Các trường hợp được liệt kê

1. Tính tiền khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở.
2. Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
3. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
4. Thuế và lệ phí quản lý, sử dụng đất.
5. Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý đất.
6. Tiền sử dụng, thuê đất khi giao đất có thu tiền hoặc cho thuê một lần.
7. Xác định giá khởi điểm đấu giá cho khu đất đã đầu tư hạ tầng.
8. Tiền sử dụng đất khi bán nhà ở công cho người thuê.
9. Phí xử phạt vi phạm hành chính liên quan đến đất.

8 trường hợp còn lại vẫn áp dụng đồng thời bảng giá và hệ số K, bao gồm các giao dịch không qua đấu giá và các điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Thời gian dự kiến và hiệu lực

Đề án dự kiến sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2026 nếu được Quốc hội thông qua. Việc này hứa hẹn giảm thiểu tranh chấp, tăng tính minh bạch và tạo môi trường đầu tư ổn định.

Anh Tú